Les charges locatives constituent une ligne distincte sur chaque avis d’échéance, mais leur contenu exact reste flou pour une majorité de locataires. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables par le bailleur. Toute dépense absente de cette liste ne peut pas être imputée au locataire, quel que soit ce que mentionne le contrat de location.
Décret de 1987 et contrat de location : quelle source prime sur les charges locatives ?
La confusion la plus fréquente porte sur la valeur respective du bail et du décret. Un propriétaire peut rédiger une clause listant des charges supplémentaires. Cette clause ne crée aucune obligation si la dépense ne figure pas dans le décret n° 87-713.
Le texte réglementaire l’emporte sur toute stipulation contractuelle contraire. Une clause du bail qui impute au locataire le ravalement de façade ou le remplacement d’un ascenseur est réputée non écrite.
| Source à vérifier | Ce qu’elle contient | Force juridique |
|---|---|---|
| Décret n° 87-713 du 26 août 1987 | Liste exhaustive des charges récupérables (annexe) | Texte réglementaire, s’impose au bail |
| Contrat de location (bail) | Mode de paiement (provisions ou forfait), montant mensuel | Contractuel, ne peut pas élargir la liste du décret |
| Décompte annuel de charges de copropriété | Répartition détaillée des dépenses de l’immeuble | Document comptable, base du calcul de régularisation |
| Justificatifs du bailleur | Factures, contrats d’entretien, relevés de compteurs | Obligatoirement communicables au locataire sur demande |
Le bail fixe le mode de paiement (provisions avec régularisation annuelle pour un logement vide, provisions ou forfait pour un meublé). En revanche, il ne peut jamais ajouter de poste de dépense à la liste réglementaire.
Trois catégories de charges récupérables à connaître
Le décret organise les charges locatives incombant au locataire en trois familles. Cette structure permet de vérifier rapidement si un poste contesté relève ou non de la liste.
Dépenses liées aux services du logement et de l’immeuble
Cette catégorie couvre les consommations directement liées à l’usage quotidien : eau froide, eau chaude, chauffage collectif, fonctionnement de l’ascenseur (électricité, visites périodiques, menues réparations de cabine). L’entretien courant des parties communes intérieures (électricité des couloirs, produits d’entretien, nettoyage) entre aussi dans ce périmètre.
Le contrôle technique quinquennal de l’ascenseur, en revanche, n’est pas récupérable auprès du locataire. C’est un exemple typique de confusion entre entretien courant et grosse réparation.
Entretien courant et petites réparations des parties communes
Les espaces verts (tonte, élagage, remplacement de plantations), la maintenance des aires de jeux, l’entretien des dispositifs d’évacuation des eaux pluviales font partie de cette famille. Le locataire paie l’entretien courant, le propriétaire assume le remplacement d’équipements ou les travaux lourds.
Taxes locatives
Deux taxes sont récupérables : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et la taxe de balayage, quand elle existe. La taxe foncière reste intégralement à la charge du bailleur.
- La TEOM figure sur l’avis d’imposition de taxe foncière du propriétaire, qui peut en demander le remboursement au locataire.
- Les frais de gestion appliqués par l’administration fiscale sur la TEOM ne sont pas récupérables.
- La redevance d’assainissement est récupérable lorsqu’elle est liée à l’usage du logement par le locataire.
Régularisation annuelle des charges : vérifier le décompte du bailleur
Pour un logement vide, le bailleur perçoit des provisions mensuelles puis procède à une régularisation annuelle des charges. Il compare le total des provisions encaissées aux dépenses réelles justifiées. Le solde donne lieu à un complément ou à un remboursement.
Le décompte par nature de charges doit être communiqué au locataire au moins un mois avant la régularisation. Ce document détaille chaque poste (eau, chauffage, entretien, taxes) et permet de croiser les montants avec la liste du décret.
Les pièces justificatives (factures d’entretien, relevés de compteurs, contrats de maintenance) doivent rester consultables pendant six mois après l’envoi du décompte. C’est à ce stade que le locataire peut identifier une charge non récupérable glissée dans le calcul.
Forfait de charges en location meublée
En meublé, le bail peut prévoir un forfait mensuel à la place des provisions. Ce forfait ne donne lieu à aucune régularisation. Le montant est fixe, même si les dépenses réelles sont supérieures ou inférieures. Le choix entre forfait et provisions doit figurer explicitement dans le contrat de location.
Jurisprudence récente sur la communication des justificatifs de charges
Un mouvement jurisprudentiel récent renforce la position du locataire en cas de litige sur les charges locatives. La Cour de cassation (troisième chambre civile, arrêt du 29 janvier 2026, n° 24-14.982) a posé que le bailleur doit adresser les justificatifs au locataire qui en fait la demande. Indiquer que les documents sont « tenus à disposition » au cabinet du syndic ou au domicile du propriétaire ne suffit plus.
Un second arrêt, daté du 5 mars 2026 (n° 24-19.292), reconnaît au locataire la possibilité de demander réparation du défaut de communication des justificatifs sur les cinq années précédant sa demande en justice. Cette fenêtre de cinq ans ouvre un levier concret pour contester des régularisations passées non documentées.
La charge de la preuve incombe au bailleur : c’est à lui de justifier l’existence et le montant de chaque dépense récupérée. Sans justificatif, les provisions versées par le locataire doivent lui être restituées.
Vérifier ses charges locatives : les documents à demander au propriétaire
- Le décompte annuel de charges détaillé par nature de dépense, indiquant la quote-part applicable au logement.
- Les factures des prestataires (entreprise de nettoyage, contrat d’entretien chaudière ou ascenseur, relevés de consommation d’eau).
- L’avis de taxe foncière mentionnant le montant de la TEOM, seul poste fiscal récupérable.
- Le budget prévisionnel de la copropriété, qui permet de comparer les provisions appelées aux dépenses votées en assemblée générale.
Croiser ces documents avec l’annexe du décret n° 87-713 reste la méthode la plus fiable pour repérer une charge indûment facturée. Un poste absent de la liste réglementaire peut faire l’objet d’une contestation écrite auprès du bailleur, puis d’une saisine de la commission départementale de conciliation si le désaccord persiste.
